深圳对公摊面积出手 这些公共空间不再计入

  “现在的房子越建越高，却越来越不实用。”此前，公摊面积、得房率等话题曾被热议。最近一段时间，许多城市推出的楼市新政出现“新风向”，针对住宅用地的计容面积和公摊提出新规。

  深圳特区报记者5月14日从深圳市规划和自然资源局获悉，2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布，修订内容包括备受市民关注的减少住宅公摊面积，有效提高得房率，住宅和宿舍实行150米限高等。目前，已办理《商品房预售许可证》的项目或者规划条件核实的建设工程项目，不能更改设计；其他建设项目设计和调整，在各直属管理局指导下依据新版规则实施。

  值得注意的是，前几日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》（以下简称《通知》），非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年；在其他范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求仍为3年。

  阳台、飘窗可以做得更大

  避难层、机房等列为“不计容面积”

  据深圳特区报，深圳市建筑设计规则》自2014年发布以来，先后4次修订。

  本次修订的亮点主要包括：

  注重建筑设计精细化规划管理要求，删除与规划管理无关条款，简化规则内容，条款清晰明确、易操作，为规划管理提供技术服务支撑。

  为了提升公共空间品质，优先保障公共利益，优化了城市公共通道、架空绿化/休闲等核增空间要求，增加了社区体育活动场地附属设施、防坠落设施等核增功能。

  结合高密度、高容量发展下的城市建筑现状及设计创新，优化了绿化覆盖率、建筑覆盖率等计算方式，优化建筑面积管控方式，简化凹槽、室外透空等条款。

  结合工业上楼等新的建筑功能要求，调整了厂房、仓库、物流建筑的层高、盘道核增等管控要求。

  结合轨道交通的快速发展状况，新增了城市轨道车辆基地上盖综合开发要求，调整了地下轨道交通空间商业及公共服务配套设施的建筑面积计算方式。

  结合地下空间的大量开发建设，注重站城一体化及地上地下复合开发。

  加强建筑风貌管控，优化建筑立面、建筑屋顶、玻璃幕墙等管控要求。

  业内人士分析，2024版《深圳市建筑设计规则》不仅有助于提高城市规划建设水平，提升建筑品质，推进建筑设计和规划管理的标准化和规范化，对于促进经济、社会和环境的可持续发展，尤其对住宅品质和人居环境的提升将带来新突破，体现了深圳在全空间尺度、全生命周期设计管理上积极探索“从好房子到好小区、从好社区到好城区”的努力。

  比如住宅户型设计上，有望出现更多具生活气息、受市民欢迎的大阳台：2024版《深圳市建筑设计规则》增加“计一半面积的阳台进深不超过2.4m，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”内容。此前，阳台的进深不能超过2.4m，修订后阳台可以把进深做大，对超过2.4m部分计入规定建面。而在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6m增加至0.8m。这意味着住宅的“飘窗”面积将可加大一圈。

  又如，过去计入“公摊”面积的两大部分，将把避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”。这意味着修订后，住宅的公摊面积就会减少，得房率将有效提高。

  再如，2024版《深圳市建筑设计规则》进行了“限高”，即新型产业用地（M0）中主导用途的建筑高度不得超过 250m，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150m。过去，深圳的建筑设计受高密度城市和城市更新成本等影响，超高层住宅不断涌现。修订后，低容积率小区、高层住宅、多层住宅、叠墅、别墅等多元产品将有望回归，满足市民更多改善性需求。

  多地对得房率出手

  据证券时报，近日，同属粤港澳大湾区的几个城市都推出了楼市新政。其中，佛山市住房和城乡建设局等九部门联合发布《关于持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，提到鼓励支持企业开发多样化、高品质住宅产品，包括新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制等。

  惠州市自然资源局印发《惠州市区2024—2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》，其中涉及优化辅助用房、阳台、飘窗等容积率计算规则，鼓励企业建设高品质住宅社区等多项内容。相比佛山，惠州新政力度更大。惠州还鼓励建设高品质住宅，利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园。户属空中花园中不小于两个自然层高的部分不计入容积率建筑面积且不计入产权面积。

  据新京报，对于佛山和惠州计容面积和公摊的调整上，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，本质是通过增加套内面积、实际使用面积，从而降低单位购房价格和成本，变相降低了房价，有利于提升购房者购房的积极性。此举也提振了开发商拿地的积极性，得房率提升的项目，比其他项目具有更强的竞争力，单价较低、去化也快。

  在李宇嘉看来，不管是佛山还是惠州，以及其他城市对于土地出让的新政，都是为了回应及落实“4·30”中央政治局会议提出的“优化增量”，目的也是为了提高增量供应的有效性，降低供地成本，更好匹配需求端。通过政策调整，引导房企提升房屋实用率。这将有利于提高新建商品住宅的品质及市场竞争力，也将有利于加速释放本地的改善需求。

  李宇嘉表示，计容面积和公摊并不是产品的创新，而是调整规划指标以满足提高购房者的福利水平。近年来，凡是“偷面积”的项目，都有不错的销售业绩，甚至一些房企最大的竞争力就是“偷面积”。但这是“擦边球”或违规行为，现在则是将其规范化。