提升楼市活跃度，海南公积金政策放大招

【大河财立方 记者 赖苏婷】2月13日，海南省住房公积金管理局发布《海南省住房公积金个人住房贷款资产证券化管理办法（征求意见稿）》和《海南省住房公积金个人住房贴息贷款管理办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）。

广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉在接受大河财立方记者采访时表示，实行公积金证券化目的是通过在二级市场交易将存量公积金贷款盘活，该政策扶持符合民生保障和房住不炒的需求导向。

发挥住房公积金制度作用，填补资金缺口

据悉，本次海南公布的《征求意见稿》中提到“公积金贷款证券化”是指海南省住房公积金管理局作为发起机构，将个人住房贷款资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券。对购买的机构而言，公积金贷款人归还的本息将构成其收益。在管理办法中提到公积金贷款证券化融得的资金，优先保障缴存人提取和首套住房贷款需求，不得挪作他用。

“贴息贷款”则是海南省住房公积金管理局委托商业银行向申请公积金贷款者发放公积金贷款利率的贷款，利差由公积金中心补给商业银行。

早在2022年7月，海南省住房公积金管理局针对“公积金贷款证券化”和“贴息贷款”工作曾举办专家论证会议。

中指研究院市场研究总监陈文静在接受大河财立方记者采访时表示，住房公积金制度是我国政策性住房金融体系的重要组成部分，在过去房地产行业快速发展的过程中，住房公积金制度发挥了重要作用。但伴随着行业不断发展，住房公积金制度在运行过程中仍存在不少亟待解决的问题，如部分地区公积金使用效率较低、公积金资金互助性和普惠性等功能未能完全发挥、住房公积金监管制度不健全和资金来源受限等。

“此次海南创新融资方式，拟推行‘住房公积金个人住房贷款资产证券化’和‘住房公积金个人住房贴息贷款’政策，有利于充分发挥住房公积金制度作用，保障缴存职工购买安居房需求，此举可在一定程度提高公积金使用效率，扩大公积金资金来源，缓解公积金贷款资金缺口问题。”陈文静说。

海南个贷率超90%，最新政策或提升楼市活跃度

根据2021年全国公积金年报数据，截至2021年末，海南公积金个人住房贷款率（即个人住房公积金贷款余额/公积金缴存余额）达91.14%，处于高位运行状态。

海南较高的个贷率与当地楼市情况密切相关。

2022年1至9月，海南房地产市场因疫情影响和商品房用地供应减少、开发商存在惜售待涨等因素影响，海南商品房销售面积有所下降，但销售成交均价上升。在全国其他城市普遍存在商品房销售价格下降的情况下，海南房地产市场依然呈现出较好的预期和吸引力。

另据海南省统计局网站公布数据，过去5年间海南房价上涨5213元/平方米，2022年均价17050元/平方米，是近6年第二高位，仅次于2021年的17541元/平方米，环比微跌2.8%。

陈文静表示，对于购房者来说，使用公积金贷款购房相较商业贷款可享受更低的贷款利率。2022年9月30日，央行下调首套公积金贷款利率，5年以上首套公积金贷款利率低至3.1%。当前，海南推出公积金贷款政策的优化调整，将有利于进一步降低购房者置业成本，带动住房需求释放，对当前稳定楼市预期、提升市场活跃度或将产生积极效应。

多城推“公积金贷款证券化”，专家：创新渠道解决资金缺口问题

多地存在公积金贷款资金缺口问题，根据2021年全国公积金年报数据，截至2021年末，贵州、重庆、浙江等地公积金个贷率均超过90%。

易居研究院研究总监严跃进在接受大河财立方记者采访时表示，海南拟推出的住房公积金政策值得肯定，此类做法能为各地解决公积金资金来源问题提供重要保障。

实际上，早在2015年住房和城乡建设部等机构就提出关于“住房公积金个人住房贷款资产证券化”的要求。

住房和城乡建设部、财政部、央行曾联手发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》。当中提到，要全面推行公积金异地贷款业务，有条件的城市要推行住房公积金个人住房贷款资产证券化；要求拓宽贷款资金筹集渠道，有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活住房公积金贷款资产等内容。

2016年，作为中国首批试点的浙江省住房公积金贷款证券化项目顺利落地。浙江省住房公积金贷款证券化项目由中国工商银行担任主承销商和总协调人，包括杭州和湖州两个公积金证券化项目，合计规模15.14亿元人民币。项目所对应的资产池均从公积金中心个人住房抵押公积金贷款中选取产生，主要面向银行间市场投资者发行。

此后，福建、安徽、湖北、四川等省份开始进行住房公积金信贷资产证券化的推进。

据陈文静介绍，2022年12月，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》，也明确提出将“健全住房公积金制度”。短期看，若海南本次《征求意见稿》可以顺利落地执行，更多关于公积金个人住房贷款的相关优化举措有望在更多地区推广，未来将更好地支持刚需和改善性住房需求。

严跃进建议，今年各地要密切关注购房市场的需求变动和公积金资金池的资金规模情况，从公积金传统的渠道和资产证券化等创新渠道入手，积极推动公积金贷款工作有序开展，防范出现“钱荒”的问题。