《海南经济特区物业管理条例》解读：降低首次业主大会召开的条件、规范物业服务人退出行为

新海南客户端、南海网、南国都市报6月15日消息（记者 党朝峰）物业管理与广大人民群众生产生活息息相关，是重大的民生问题，也是社区治理的重要部分。《海南经济特区物业管理条例》（以下简称“条例”）6月1日经省六届人大常委会第二十八次会议审议通过，自11月1日起施行。

6月15日上午，《海南经济特区物业管理条例》解读新闻发布会在省博物馆举行。此次《条例》修订坚持问题导向，着力解决物业管理中的焦点和难点问题，主要包括业主大会成立难、业主委员会监管难、提升物业服务质量难、住宅专项维修资金交存使用难等。围绕这些难点痛点，《条例》在加强党建引领和政府监管、规范业主大会和业主委员会运作、提升物业服务质量保障业主合法权益、规范物业使用和维护以及明确物业管理违法行为的法律责任等方面有针对性的创新和改进。 《条例》共计七章八十一条，包括总则、物业管理区域、业主和业主组织、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任和附则。《条例》的实施，将进一步提升自贸港社区治理能力，促进物业管理行业健康发展，为广大业主营造安全、文明、和谐、美好的幸福家园，实现住有宜居。

加强党建引领和政府监管

县级政府应在街道办、乡镇政府配备专(兼)职物业管理工作人员

 《条例》规定，以党建引领提升物业管理水平。《条例》明确规定推动在业主委员会、物业服务人员建立党组织，发挥党建引领作用。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，加强社区治理。 同时，明晰政府各部门职责加强政府监管与服务。《条例》明确了物业主管部门等部门在物业管理中的职责，并要求物业管理行业组织依法加强行业自律管理，规范行业行为。 此外，推动物业管理重心下移。明确街道办事处、乡镇人民政府和居(村)委员会在物业管理中指导、协助、监督等职责，并规定县级人民政府应当在街道办事处、乡镇人民政府配备专(兼)职物业管理工作人员。

规范业主大会和业主委员会运作

降低首次业主大会召开的条件、增加业主大会的表决形式

 《条例》规定，着力解决业主大会成立难问题。通过降低首次业主大会召开的条件、增加业主大会的表决形式、明确召开业主大会流程、加强筹备工作指导等，推进业主大会成立。《条例》第十五条规定：物业管理区域符合下列情形之一的，可以召开首次业主大会会议，选举业主委员会：（一）房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上；（二）首套房屋出售并交付使用满两年。符合前款规定成立业主大会条件的，建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立首次业主大会会议筹备组。业主也可以向街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。

《条例》第二十条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。书面征求意见是指通过文书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的征求业主意见形式。在确认业主身份的前提下，以手机短信、微信、电子邮件等形式征求业主意见的，视为书面征求意见。业主书面意见征集、统计办法和存档期限由业主大会决定，存档期限不得少于五年。县级以上人民政府物业管理主管部门应当逐步建立业主决策信息服务平台，供业主、业主委员会和业主大会免费使用。

同时，《条例》规定加强对业委会监管。为了切实规范业主委员会的运行，《条例》通过列举方式规定业主委员会委员的禁止行为以及委员职务终止，并强化业主委员会履职信息公开，保障业主知情权和监督权。如要求业主委员会应当每年向业主公布业主共有部分经营与收益、住宅专项维修资金使用、经费开支等信息。

物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等理由拒绝移交、退出物业管理区域

提升物业服务质量保障业主合法权益方面为了规范物业服务人的行为，《条例》规定多项举措。

规范前期物业服务人选聘，要求通过省人民政府公共资源交易平台采用招投标方式选聘前期物业服务人，明确不同情形下选聘招标方式，并限定了前期物业服务合同期限。

通过列举方式，明确物业服务人应在物业管理区域内显著位置公示的相关物业管理信息，便于全体业主对物业服务人的监督。

规范物业服务人退出行为，物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理移交手续、退出物业管理区域。

通过列举方式明确物业服务人应当履行的合同义务和法定责任，并明确市、县、自治县人民政府物业管理主管部门应当发布物业服务清单，明确物业服务内容和标准。

加强对业主共有部分经营收益的监管，规定利用业主共有部分进行经营所得收入扣除合理成本后的收益，归全体业主共有，进一步保障业主合法权益。

物业服务人违反条例规定，拒绝退出物业管理区域、拒绝办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期退出、移交；逾期仍不退出、移交的，按照逾期天数处每日五千元罚款；构成治安管理处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。

供水电气等专业经营单位不得因物业服务人拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务

《条例》明确了物业管理区域专业经营设施设备维护管理责任。

规定物业管理区域内，供水、供电、供气等专业经营单位应当向最终用户收取使用费用。专业经营单位委托物业服务人代收代交的，应当签订协议，不得强制物业服务人无偿代收代交相关费用，不得因物业服务人拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务。

进一步规范住宅专项维修资金交存和使用管理，明确在办理不动产首次登记时尚未出售的物业，由建设单位一次性交存首期住宅专项维修资金，在出售时向业主收取，并规定了住宅专项维修资金的一般使用程序和紧急动用的七种具体情形。